Historien om Trikkebyen

1 Innledning

Trikkebyen AS («Boligaksjeselskapet») ble stiftet med foretaksnavnet «AS Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap» 19. april 1913 av Bergen Sporveisfunksjonærers forening («Foreningen») og 36 medlemmer av Foreningen.

Boligaksjeselskapet førte opp to boligkomplekser på Møhlenpris i Bergen med 111 leiligheter («Trikkebyen»), fordelt med 63 leiligheter som ble oppført i Stubs gate i år 1914 og 48 leiligheter som ble oppført i Konsul Børs gate i år 1924.

I denne artikkelen vil jeg belyse hvordan 101 personer kjøpte aksjeleiligheter i Trikkebyen for mellom NOK 10 og NOK 2 000 pr. leilighet som de siden kunne selge skattfritt for i snitt omtrent NOK 2 000 000 pr. aksjeleilighet. Samlet skattefri realisasjonsgevinst beløper seg til mer enn NOK 200 000 000.

2. Boligaksjeselskaper

2.1 Boligaksjeselskapenes fremvekst og egenart

De første boligaksjeselskapene i Norge ble stiftet på begynnelsen av 1900-tallet. Foranledningen for stiftelsene var at en gruppe, ofte medlemmer av samme arbeidstakerorganisasjon, stiftet et aksjeselskap som førte opp boliger for utleie til aksjeselskapets aksjonærer.

Boligaksjeselskaper er samvirkelag beslektet med borettslag, men i aksjeselskapsform.

En aksjeleilighet består av én eller flere aksjer i et boligaksjeselskap og eksklusiv borett til én av boligaksjeselskapets leiligheter.

Boligaksjeselskapenes vesentligste inntektskilde er felleskostnader som mottas fra boligaksjeselskapenes egne aksjonærer. Felleskostnadene fordeles mellom leilighetseierne, ofte forholdsmessig etter leilighetenes areal. Styrene i boligaksjeselskapene setter nivået på felleskostnadene til det som må til for å dekke boligaksjeselskapenes driftsutgifter og låneforpliktelser. Eiere av aksjeleiligheter mottar fordel – og aksjeleilighetene får verdi, når boligaksjeselskapene klarer å drive med felleskostnader som er lavere enn markedsleie.

Siden fri kontantstrøm til egenkapitalen (FCFE) i boligselskaper over tid er null vil boligaksjeselskapers underliggende verdi, egenkapitalverdien, også være null. Aksjer er eierandeler i egenkapitalen. Aksjer i boligaksjeselskaper som ikke er knyttet til borett eller bruksrett til næringslokale, omtales som «frie aksjer». Siden boligaksjeselskaper ikke deler ut utbytte og svært sjelden likvideres, begrenses verdien av frie aksjer til verdien av de frie aksjenes stemmerett på generalforsamling.

2.2 Lovreguleringen av boligaksjeselskaper

Boligaksjeselskaper reguleres i dag av aksjeloven og borettslagsloven. De selskapsrettslige sidene, slik som aksjeeierskap, aksjonærrettigheter og reglene om de styrende organer, reguleres av aksjeloven, mens boretten reguleres av borettslagsloven kapittel 5.

Forløperne til någjeldende aksjelov var aksjeloven 1910, aksjeloven 1957 og aksjeloven 1976. Forløperen til någjeldende borettslagsloven var borettslagsloven 1960. Det var først ved borettslagsloven 1960 begrepet boligaksjeselskap ble tatt i bruk i Norge.

Ved stiftelse av Boligaksjeselskapet i 1913 ble aksjonærene tilbudt en leierett i Trikkebyen. Leierettene ble fra 1. juli 1939 regulert av husleieloven 1939. Oppsigelsesvernet ble styrket ved ikrafttredelsen av borettslagsloven 1960. Ved ikrafttredelsen av borettslagsloven 2003 den 15. august 2005 ble leierettene av lovgiver omgjort til boretter.

2.3 Status i Trikkebyen AS siden år 2013

Nedenfor følger en tabellarisk oversikt over fordelingen av aksjer, stemmer på generalforsamling, boretter og leieretter i Boligaksjeselskapet og Trikkebyen siden år 2013.

Boligaksjeselskapets aksjekapital består av 665 aksjer à NOK 200,-, til sammen NOK 133 000,-.

Det er 50 leilighetseiere som eier 10 aksjer hver («A-aksjonærer»), 50 leilighetseiere som eier én aksje hver («B-aksjonærer»), samt én leilighetseier som eier 5 aksjer. Foreningen eier 100 frie aksjer, mens Boligaksjeselskapet eier 10 egne aksjer.

Av de 111 leilighetene i Trikkebyen er 101 beheftet med borett, 9 leiligheter leies ut av Boligaksjeselskapet, mens én leilighet benyttes av Boligaksjeselskapet som kontor.

3. Historisk bakgrunn

3.1 Boligaksjeselskapet ble stiftet med en ulovlig utløsningsklausul

Under første del av 1900-tallet ble det stiftet en rekke boligaksjeselskaper på initiativ fra arbeidstakerforeninger i Bergen. Boligaksjeselskapets vedtekter tilsvarte vedtektene til andre boligaksjeselskapene som ble stiftet i Bergen på denne tiden, med unntak for Boligaksjeselskapets vedtekter § 4 («Utløsningsklausulen») som lød slik:

Siden en aksjeleilighet består av aksje og borett, innebærer en innløsning eller utløsning av aksjer at aksjonæren oppgir eierskapet til aksjeleiligheten til fordel for Boligaksjeselskapet. Basert på vedtektsendringer 2. desember 1922, 9. desember 1939 og sist 25. mars 2003, har de vedtektsfestede utløsningsgrunnene fra Boligaksjeselskapet variert mellom utmelding fra Foreningen, slutte i Bergen sporvei og utflytting fra Trikkebyen.

Aksjenes pålydende verdi har i perioden Utløsningsklausulen ble praktisert variert mellom NOK 10 og NOK 2 000 pr aksjeleilighet.

Utløsningsklausulen ble fra 1913 til 2011 praktisert ved at eiere av aksjeleiligheter mottok mellom NOK 10 og NOK 2 000 fra Boligaksjeselskapet ved utflytting fra Trikkebyen. Basert på mottatte søknader plukket Boligaksjeselskapet ut en person som fikk anledning til å kjøpe den ledige aksjeleiligheten for mellom NOK 10 og NOK 2 000.

Det har vært lovstridig for aksjeselskaper å kjøpe egne aksjer for egen eller fremmed regning siden ikrafttredelsen av aksjeloven 1910 den 1. januar 1911. Den lovstridige praksisen i Boligaksjeselskapet fortsatte likevel i 98 år frem til år 2011.

3.2 Ignorering av leilighetseiernes rettigheter

I tillegg til å bryte forbudet mot kjøp av egne aksjer for egen eller fremmed regning og forbudet mot å gi gaver til tredjepersoner, ble rettighetene til eierne av aksjeleiligheter i Trikkebyen ignorert.

Ved salg av aksjeleilighet til ny beboer utstedte Boligaksjeselskapet fram til år 2011 kontrakter med overskriften «Leieavtale». Leilighetseiere som ikke oppfylte sine plikter etter ordlyden i disse leieavtalene ble håndtert som ordinære leietakere for domstolene og Husleietvistutvalget.

De ufravikelige rettighetene som kan utledes fra borettslagsloven 1960 kapittel 6 og senere borettslagsloven 2003 kapittel 5, ble ikke håndhevet. Den sviktende rettsanvendelsen kan ha sammenheng med at det tilsynelatende ikke ble stilt spørsmål ved Boligaksjeselskapets selskapsform. De til enhver tid gjeldende ufravikelige regler for boligaksjeselskaper, herunder regler gitt til vern om borettene, ble ikke fulgt.

3.3 Legalisering av driften av Boligaksjeselskapet

Innføring av forhåndsutfylte skattemeldinger og en endring av skatteloven § 4-10 med virkning fra skatteåret 2010, medførte at eiere av aksjeleiligheter i Trikkebyen ble registrert med skattemessig formue. Dette hindret leilighetseierne fra å motta visse ytelser fra NAV.

Etter anmodning fra Boligaksjeselskapets revisor tok Boligaksjeselskapet 20. juni 2011 kontakt med advokat Hogne Sandanger for å få hjelp til å få aksjeleilighetene ut av eiernes skattemeldinger. Sandangers oppmerksomhet festet seg ved Boligaksjeselskapets vedtekter § 4 som siden 25. mars 2003 hadde hatt slik ordlyd:

I en grundig dom fra Norges Høyesterett av 19. mars 1970, publisert Rt. 1970 side 329, hadde Høyesterett fastslått at forbudet mot kjøp av egne aksjer også gjelder ved kjøp av egne aksjer under påskudd om at andre enn selskapet selv skal betale for aksjene (kjøp av aksjer for fremmed regning).

Ved ikrafttredelse av aksjeloven 1997 den 1. juli 1999 hadde det blitt lovlig å kjøpe egne aksjer gitt at kjøperselskapet oppfylte vilkår – og fulgte fremgangsmåten, beskrevet i aksjeloven kapittel 9 II. Boligaksjeselskapet hadde aldri fulgt denne fremgangsmåten ved kjøp av aksjeleiligheter i Trikkebyen. Praksisen med kjøp av egne aksjer for egen eller fremmed regning hadde vært kontinuerlig ulovlig over en periode på 98 år. Det var lite tvilsomt at Boligaksjeselskapet var et boligaksjeselskap. De som eide aksje og hadde signert dokument omtalt som «Leiekontrakt», var dermed eiere av aksjeleiligheter, ikke leietakere. De forhåndsutfylte skattemeldingene var korrekte.

Boligaksjeselskapet var på denne tiden netto gjeldfritt. Eierne av aksjeleilighetene i Trikkebyen hadde tilegnet seg millionverdier, til sammen over NOK 200 000 000 ved kjøp av aksjeleiligheter for mellom kun NOK 10 og NOK 2 000 pr. leilighet.

Sandanger nedfelte sine konklusjoner i et notat til Boligaksjeselskapet datert 18. august 2011. Boligaksjeselskapet avsluttet den ulovlige praksisen som hadde pågått i 98 år om kjøp og salg av aksjeleiligheter i Trikkebyen til mellom NOK 10 og NOK 2 000 pr. leilighet.

3.4 Pedagogiske utfordringer

Ikke alle leilighetseierne i Trikkebyen mottok Sandangers notat av 18. august 2011 med entusiasme.

Eiere av aksjeleiligheter i Trikkebyen må som andre eiere av aksjeleiligheter og borettslagsleiligheter, betale felleskostnader til boligselskapet. Enkelte eiere av aksjeleiligheter som flyttet fra Trikkebyen krevde å få selge aksjeleilighetene sine tilbake til Boligaksjeselskapet for NOK 200 slik at de kunne bli fritatt fra plikten til å betale felleskostnader. Boligaksjeselskapet hadde på dette tidspunktet positiv balanseført egenkapital. En fullmakt til Boligaksjeselskapets styre om kjøp av egne aksjer ble registrert i Foretaksregisteret 18. september 2012. Under denne fullmakten kjøpte Boligaksjeselskapet noen få aksjeleiligheter for NOK 200 mot signatur fra selgerne på at selgerne solgte leilighetene frivillig etter eget ønske og initiativ. Dette er bakgrunnen for at det i dag er 10 leiligheter i Trikkebyen som ikke er beheftet med borett.

En av leilighetseierne klarte ved hjelp av advokat å overtale Skatteetaten om at eierne av aksjeleiligheter i Trikkebyen ikke eide leilighetene, men var leietakere. Leilighetene falt ut av de forhåndsutfylte skattemeldingene slik at hver enkelt leilighetseier manuelt måtte føre eierskapet til leiligheten inn i egen skattemelding. Feilen lot seg ikke korrigere før etter Gulating lagmannsretts dom av 17. august 2020 hadde blitt rettskraftig.

Når dødsboet til eieren av en av de største og beste leilighetene i Trikkebyen ble underlagt offentlig skifte, forsøkte Boligaksjeselskapet å få bostyrer til å møte på generalforsamling og stemme på vegne av dødsboet. Dødsboet, som hevdet at aksjeleilighetens verdi begrenset seg til NOK 2 000, var ikke villig til å bruke tid på eierskapet til leiligheten. Aksjeleiligheten ble på skiftet loddet ut til gjenlevende ektefelle for NOK 2 000, uten at avdødes særkullsbarn fikk del i leilighetens betydelige overskytende verdi. En senere begjæring om gjenåpning av skiftet førte ikke frem.

I påvente av etablering av et velfungerende annenhåndsmarked for aksjeleiligheter i Trikkebyen, åpnet Boligaksjeselskapets styre opp for at eiere av aksjeleiligheter som ønsket å flytte fra Trikkebyen, kunne leie ut leilighetene sine til markedsleie. Felleskostnadene var langt lavere enn markedsleie. Det er derfor ikke overraskende at stadig flere leiligheter i Trikkebyen ble bebodd av leietakere.

3.5 Legalisering av Boligaksjeselskapets vedtekter 27. mai 2013

At stadig flere eiere av aksjeleiligheter i Trikkebyen flyttet ut av Trikkebyen og leide ut leilighetene sine, truet Boligaksjeselskapets skatterettslige status som boligaksjeselskap. Boligaksjeselskapet kunne ikke vente lenge med å legalisere vedtektene og få i gang et annenhåndsmarked som overflødiggjorte behovet for utleie. Når et aksjeselskap, herunder også boligaksjeselskap, har ulovlige vedtekter plikter dessuten styret å foreslå og aksjonærene å stemme for, legalisering av vedtektene, jf. Rt. 1997 side 596 (Folketeaterdommen).

Som ledd i forberedelsene til legalisering av Boligaksjeselskapets vedtekter tok Boligaksjeselskapet i år 2012 kontakt med Foreningen. Det ble avdekket at Foreningen oppfattet seg selv som eneeier av Trikkebyen og en «søkkrik klubb». Foreningen aksepterte etter hvert å være eier av 100 frie aksjer i Boligaksjeselskapet av totalt 665 aksjer. Foreningen motsatte seg likevel at Utløsningsklausulen skulle tas ut av Boligaksjeselskapets vedtekter og varslet anfektelsessøksmål mot Boligaksjeselskapet dersom Boligaksjeselskapets vedtekter skulle bli besluttet legalisert.

Boligaksjeselskapets styre innkalte til ekstraordinære generalforsamling 27. mai 2013 med forslag om legalisering av Boligaksjeselskapets vedtekter. For å minimere risikoen for å tape et eventuelt anfektelsessøksmål fullstendig med sakskostnader foreslo styret to ulike vedtektsendringer for avstemning: Den ene beslutningen om vedtektsendring bestod i å legalisere vedtektene. Den andre beslutningen bestod i å tilpasse vedtektene terminologi til at «husleie» hadde blitt «felleskostnader» ved ikrafttredelse av borettslagsloven 2003 den 15. august 2005.

I innkallingen til generalforsamlingen ble det påpekt at vedtektsendringene ikke hadde noen praktisk betydning for Foreningen. På generalforsamling 27. mai 2013 ble begge vedtektsendringene besluttet mot Foreningens stemmer. De nye legaliserte vedtektene ble registrert i Foretaksregisteret 30. mai 2013.

4. Rettsprosesser fra 2013 til 2023

4.1 Tvister med Foreningen fra 2013 til 2015

Foreningen tok ut søksmål mot Boligaksjeselskapet med påstand om at begge vedtektsendringene i Boligaksjeselskapet av 27. mai 2013 var ugyldige. Foreningen anførte, med støtte i et skriv fra Christian Fr Wyller av 19. juli 2013, at Boligaksjeselskapet ikke var et boligaksjeselskap og at vedtektsendringene var myndighetsmisbruk ovenfor Foreningen. Boligaksjeselskapet, som la frem en betenkning fra professor Filip Truyen datert 16. desember 2013, anførte at Boligaksjeselskapet var et boligaksjeselskap og at legaliseringen av vedtektene ikke var myndighetsmisbruk. Boligaksjeselskapet ble frifunnet i korrekt dom fra Bergen tingrett av 14. mai 2014.

Foreningen anket tingrettsdommen til Gulating lagmannsrett, og la frem en betenkning fra professor Tore Bråthen av 18. januar 2015. I denne betenkningen la Bråthen korrekt til grunn at Boligaksjeselskapet var et boligaksjeselskap. Bråthen konkluderte imidlertid også med at vedtektsendringene av 27. mai 2013 utgjorde myndighetsmisbruk ovenfor Foreningen.

Gulating lagmannsrett la i dom av 19. mars 2015 til grunn at Boligaksjeselskapet var et boligaksjeselskap, men satte likevel vedtektsendringene av 27. mai 2013 til side som ugyldige. Anke til Norges Høyesterett ble ikke fremmet. De ulovlige vedtektene av 25. mars 2003 ble derfor igjen gjeldende vedtekter for Boligaksjeselskapet.

Dom fra Gulating lagmannsrett av 19. mars 2015 er basert på en rekke feil, herunder en uforståelig oppfatning om at vedtektsendring av 27. mai 2013 hadde redusert Boligaksjeselskapets egenkapitalverdi.  Gulating lagmannsrett har siden, i dom av 26. september 2023, enstemmig påpekt at dom av 19. mars 2015 i det alt vesentlige ikke er rettslig holdbar.

Selv om dom av 19. mars 2015 var feil i sin begrunnelse og resultat, ble dommen omtalt i juridisk teori og på den årlige selskapsrettskonferansen i Stavanger samme år, uten at det ble påpekt at dommen var grunnleggende feil.

Den enstemmige feile lagmannsrettsdommen gav mange eiere av aksjeleiligheter i Trikkebyen inntrykk av at Boligaksjeselskapets vedtekter ikke kunne legaliseres og aksjeleilighetene i Trikkebyen ikke kunne omsettes, mens Foreningen var aksjonær i Boligaksjeselskapet.

Boligaksjeselskapet og Foreningen inngikk derfor en voldgiftsavtale om at Boligaksjeselskapet skulle kjøpe Foreningens 100 aksjer i Boligaksjeselskapet til aksjenes virkelige verdi utmålt av en voldgiftsdomstol bestående av tre dommere. Boligaksjeselskapets generalforsamling gav 28. november 2018 Boligaksjeselskapets styre fullmakt til på Boligaksjeselskapets vegne, å kjøpe Foreningens 100 aksjer til kjøpesum utmålt av voldgiftsretten.

Boligaksjeselskapet prosederte for voldgiftsretten på at Foreningens aksjer samlet hadde en verdi på mellom NOK 20 000 og NOK 1 000 000, mens Foreningen prosederte på en samlet verdi på NOK 34 500 000. Voldgiftsretten falt i dom av 20. mai 2019 ned på at aksjene hadde en samlet verdi på NOK 17 000 000. Voldgiftsdommen synes til ligs med Gulating lagmannsretts dom av 19. mars 2015, basert på en uriktig oppfatning om at borettene i Trikkebyen inngår som et aktivum på Boligaksjeselskapets hånd. Voldgiftsretten overså at borettene er heftelser i Trikkebyen som reduserer Boligaksjeselskapets frie kontantstrøm til virksomheten (FCFF) og egenkapitalen (FCFE), og dermed også verdien av aksjene i Boligaksjeselskapet.

Boligaksjeselskapet, som på dette tidspunktet hadde en negativ balanseført egenkapital på omtrent NOK 3 000 000, hadde ingen realistisk mulighet til å kjøpe egne aksjer for NOK 17 000 000.

4.2 Tvister med Daimyo Eiendom AS fra 2017 til 2020

Daimyo Eiendom AS («Daimyo») er et selskap kontrollert av milliardær Espen Aubert. Primo mai 2016 sendte Daimyo ut invitasjon til A-aksjonærer i Trikkebyen til møte hos Norne Securities AS i Jonsvollsgaten 2 i Bergen den 19. mai 2016 fra kl. 19.00. A-aksjonærene ble forespeilet at de i møtet ville bli presentert for en «plan for hurtig oppgjør og overtakelse» av aksjeleiligheter for NOK 2 150 000 med tillegg av NOK 100 000 i signeringsbonus.

Daimyo gav etter hvert tilbud til alle eierne av aksjeleiligheter. Tilbudene til B-aksjonærer begrenset seg til i snitt kun omtrent NOK 400 000 per aksjeleilighet inklusiv signeringsbonus. Eiere som ikke signerte ble på et punkt truet med at eiere som ikke solgte aksjeleiligheten sin før Boligaksjeselskapet ble omdannet til et leiegårdsselskap, ville måtte selge aksje i leiegårdsselskap og betale skatt på realisasjonsgevinsten.

Det kan virke som Daimyo ved utarbeidelse av «plan for hurtig oppgjør og overtakelse» har oversett at omdanning av boligaksjeselskap til leiegårdsselskap forutsetter tilslutning fra samtlige innehavere av boretter.

Signeringsbonuser ble gitt på betingelse av at de som mottok bonus («Daimyo-fraksjonen») på Boligaksjeselskapets generalforsamlinger forpliktet seg til å stemme i henhold til instruksjoner fra Daimyo. Daimyo forhandlet også med Foreningen om kjøp av Foreningens 100 aksjer. Daimyo-fraksjonen fikk etter hvert sammen med Foreningen negativ kontroll i Boligaksjeselskapet, og hindret dermed i mange år en ny beslutning om legalisering av vedtektene i Boligaksjeselskapet.

For å komme i posisjon til å kunne ta over Boligaksjeselskap var Daimyo avhengig av:

• At Boligaksjeselskapet ble vurdert til en annen selskapsform enn boligaksjeselskap, slik at Daimyo kunne ta kontroll over Boligaksjeselskapet uten samtykke fra samtlige innehavere av boretter.
• At Daimyo fikk kontroll på minst 2/3 av stemmene på Boligaksjeselskapets generalforsamling slik at Daimyo kunne endre Boligaksjeselskapets vedtekter.

Ikke alle eierne av aksjeleiligheter i Trikkebyen ville selge aksjeleilighetene sine til Daimyo. Særlig var det mange B-aksjonærer som ikke ønsket å selge aksjeleilighetene sine for det lave salgsprovenyet Daimyo tilbød B-aksjonærene. Styrets liberale innstilling til utleie gav leilighetseierne praktisk mulighet til å leie ut aksjeleilighetene sine i påvente av at leilighetene skulle bli omsettbare.

Den 24. mai 2018 tok Daimyo-fraksjonen ut begjæring for Bergen tingrett med krav om granskning av Boligaksjeselskapet. Fraksjonen krevde gransket at Boligaksjeselskapets styret siden år 2011 hadde unnlatt å utøve Utløsningsklausulen Gulating lagmannsrett hadde dømt Boligaksjeselskapet tilbake til i dom av 19. mars 2015. Begjæringen førte ikke frem.

Daimyo-fraksjonen gikk også til rettslige skritt for å få fastslått at Boligaksjeselskapet var «et ordinært aksjeselskap med samme formål som et boligbyggelag» og ikke et boligaksjeselskap. Bergen tingrett og Gulating lagmannsrett kom i dommer av henholdsvis 18. november 2019 og 17. august 2020, enstemmig frem til at Boligaksjeselskapet var et boligaksjeselskap. Anke til Norges Høyesterett ble ikke fremmet. Dom av 17. august 2020 fikk Skatteetaten til å gjeninnsette aksjeleilighetene i leilighetseiernes forhåndsutfylte skattemeldinger.

Daimyo-fraksjonen tok også ut søksmål med påstand om at fullmakten til Boligaksjeselskapets styre av 28. november 2018 om kjøp av Foreningens aksjer var ugyldig. Bergen tingrett og Gulating lagmannsrett kom i dommer av henholdsvis 3. februar 2020 og 25. september 2020 frem til at fullmakten var gyldig. Gulating lagmannsrett påpekte at Boligaksjeselskapet hadde plikt til å legalisere egne vedtekter. Dissenterende dommer Torstein Frantzen påpekte at Gulating lagmannsretts dom av 19. mars 2015 ikke ville ha rettsvirkning for fremtidige legaliseringer av vedtektene og at Boligaksjeselskapet kunne «gjenta vedtektsendringen fra 2013, eventuelt vedta en lignende vedtektsendring.»

Etter at Høyesterett ankeutvalg 9. desember 2020 besluttet ikke å ta anke over dom av 25. september 2020 til behandling, synes Daimyo å ha gitt opp forsøket på å overta Boligaksjeselskapet.

4.3 Tvister med Foreningen i årene 2021 til 2023

Uttalelser i Gulating lagmannsretts dom av 25. september 2020 medførte at eiere av aksjeleiligheter i Trikkebyen begynte å ta opp lån med sikkerhet i aksjeleilighetene sine.

I arbeidet med å berolige mulige kjøpere av aksjeleiligheter i Trikkebyen om at det var trygt å kjøpe leilighet i Trikkebyen, ble det innhentet en betenkning fra Terje Sjøvold datert 1. mai 2021 og med konklusjon om at aksjeleilighetene i Trikkebyen kunne omsettes.

De første ordinære omsetningene fant sted andre halvår 2021. Medlemmer av Daimyo-fraksjonen var overrepresentert blant de som solgte. Om leilighetene ble solgt med én eller ti aksjer viste seg å ha liten betydning for leilighetenes markedsverdi. B-aksjonærer som hadde signert avtaler med Daimyo om salg av leiligheter til under NOK 400 000, solgte leiligheter for i snitt omtrent NOK 2 000 000.

Den 24. juni 2022 besluttet Boligaksjeselskapets ordinære generalforsamling mot stemmene til Foreningen, på nytt å legalisere Boligaksjeselskapets vedtekter. Beslutningen tilsvarte den ene av de to vedtektsendringene av 27. mai 2013 som hadde blitt satt til side som myndighetsmisbruk av Gulating lagmannsrett i dom av 19. mars 2015.

Legaliseringsbeslutningen fikk Foreningen til å ta ut enda et søksmål mot Boligaksjeselskapet. Denne gangen med prinsipal påstand om revisjon av Boligaksjeselskapets vedtekter, subsidiært oppløsning av Boligaksjeselskapet og atter subsidiært innløsning av Foreningens aksjer for NOK 17 000 000.

Hordaland tingrett gav i dom av 23. desember 2022 Foreningen medhold i Foreningens atter subsidiære påstand om innløsning av Foreningens aksjer for NOK 17 000 000.

Boligaksjeselskapet anket tingrettsdommen til Gulating lagmannsrett. Mens Gulating lagmannsrett ved behandling av anke over Bergen tingretts dom av 14. mai 2014 hadde vært svært opptatt av at ankeforhandlingen skulle ta kort tid og kortere tid enn hovedforhandlingen i tingretten, synes Gulating lagmannsrett ved anke over dom av 23. desember 2022 mer opptatt av forsvarlig saksbehandling. Lagmannsretten ble satt med 5 dommere som behandlet saken over 5 hele dager.

Lagmannsretten avsa enstemmig dom 26. september 2023. Boligaksjeselskapet ble fullstendig frifunnet og tilkjent fulle sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Lagmannsretten påpekte at Gulating lagmannsretts dom av 19. mars 2015 i det alt vesentlige ikke var rettslig holdbar og at feilene fra Gulating lagmannsretts dom av 19. mars 2015 hadde forplantet seg videre til voldgiftsdom av 20. mai 2019. Om verdien av Foreningens aksjer skrev retten korrekt at verdien er «svært begrenset». Avslutningsvis i dommen skrev retten at «Lagmannsretten har ikke vært i tvil om resultatet.»

Høyesteretts ankeutvalg besluttet 21. desember 2023 ikke å fremme Foreningens anke til behandling for Norges Høyesterett.

Foreningen eier i skrivende stund fremdeles 100 frie aksjer i Boligaksjeselskapet. Foreningen ønsker å selge aksjene for NOK 170 000 per aksje, til sammen NOK 17 000 000, men ingen er villig til å betale vesentlig mer enn NOK 200 per aksje.

Gulating lagmannsretts dom av 26. september 2023 er omtalt i Gulating lagmannsretts årsmelding for år 2023.

5. Lærdommer av Trikkebysaken

Historien om Trikkebyen illustrerer for det første at langvarig praksis ikke er ensbetydende med  at praksisen er lovlig. Den ulovlige praksisen ble holdt i hevd i 98 år av Boligaksjeselskapets styre, flere hundre leilighetseiere, et titals rådgivere og en rekke beslutninger fra Husleietvistutvalget, forliksrådet, tingretten og lagmannsretten.

Saken illustrerer at dommer fra høyere rettsinstanser og voldgiftsdommer kan være beheftet med fundamentale feil. Rettsavgjørelser må vurderes kritisk, selv når de er enstemmige og omtalt av ulike teoretikere i juridisk teori.

Foreningens utviste risikovilje og aksjeleilighetseiernes risikoaversjon samsvarer, som omtalt i artikkelen «Håndtering av tvist» punkt 4.2.4, med forventet adferd ved henholdsvis risiko for tap og mulighet for gevinst. Irrasjonalitetens forutsigbarhet, skaper mulighet for rasjonelle parter ved håndtering av tvist.

For det fjerde illustrerer saken betydningen av å engasjere kvalifisert juridisk bistand. I løpet av de 98 årene med ulovlig drift hadde Boligaksjeselskapet engasjert mer enn 20 ulike advokater, tilsynelatende uten at noen av dem hadde påpekt at Boligaksjeselskapet var et boligaksjeselskap med ulovlige vedtekter og ulovlig drift. Flere hundre tidligere leilighetseiere og arvinger, har gått glipp av store skattefrie gevinster ved ikke å være bevisst sin rettslige stilling. Mange foretak og privatpersoner taper store verdier ved enten å unnlate å engasjere advokater eller ved å engasjere feil advokat.

Trikkebysaken viser hvordan juridiske feil kan forplante seg gjennom rettssystemet og få langvarige og dyptgripende konsekvenser. Saken understreker viktigheten av juridisk analyse og kritisk vurdering av etablert praksis.