Har du et krav?

Se veiledning nedenfor.

1. Avtalen danner utgangspunktet
Avtalen du har inngått med selger danner utgangspunktet i vurderingen av om det foreligger et avtalebrudd. En eiendom skal være i samsvar med de krav til kvalitet, utstyr og annet som følger av avtalen. Et avvik fra avtalen vil regelmessig utgjøre en mangel.
Det som er avtalt kan ha fremkommet muntlig og/eller skriftlig.

Når ikke noe særskilt er avtalt gjelder som utgangspunkt at eiendommen skal være i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel om den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjaldt for eiendommen på den tiden da avtalen ble inngått. Dette gjelder likevel ikke dersom forholdene viser at kjøperen ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Eventuelle skjulte feil som verken du eller selger kjente til på kjøpetidspunktet, er derfor i utgangspunktet selgers risiko.

2. Eiendom solgt «som den er»
Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og lignende generelle forbehold ingen virkning om du har kjøpt etter 1. januar 2022. Det samme gjelder for forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøperen gjør av eiendommen. Dette betyr at dersom du kjøper bolig som forbruker, vil generelle «som den er»-klausuler ikke ha noen betydning. Selger kan ikke fraskrive seg ansvar ved å bruke slike generelle forbehold.

Ved kjøp som ikke er forbrukerkjøp (for eksempel når begge parter er næringsdrivende), eller kjøp gjennomført før lovendringen, vil «som den er»-forbehold fortsatt begrense selgers ansvar, men eiendommen har likevel en mangel dersom den er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Du vil alltid kunne kreve erstatning for mangler som skyldes brudd på selgers opplysningsplikt, uavhengig av «som den er»-forbehold.

I tillegg må selger normalt bære ansvaret for «skjulte» feil når disse er vesentlig ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Utgjør utbedringskostnaden over 4 % av kjøpesummen, vil feilen ofte være vesentlig. Har eiendommen flere «små» feil, vil feilene sammenlagt kunne oppfylle vesentlighetskravet. Feilene vil ved dette bli ansett som mangler i avhendingslovens forstand.

3. Selgerens opplysningsplikt ved kjøp av brukt bolig/fritidseiendom/tomt
Selger har plikt til å opplyse deg om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysning om, forutsatt at det har virket inn på avtalen at opplysning ikke ble gitt. For eksempel skal selger uoppfordret informere om eventuell vannlekkasje/fukt som er eller har vært i kjeller eller bad.

Opplysningene selger gir om eiendommen skal være korrekte. Eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren, forutsatt at opplysningene har virket inn på avtalen og ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for opplysninger gitt av eiendomsmegler og opplysninger nedfelt i takst, tilstandsrapport (f.eks. uriktig arealstørrelse) mv. Har megler opplyst at det er varmekabler i baderomsgulvet, og dette ikke stemmer, vil fraværet av varmekabler normalt utgjøre en mangel. Dersom selger har unnlatt å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen og/eller har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og dette har hatt betydning for kjøper, vil det regelmessig foreligge mangel.

4. Kjøpers undersøkelsesplikt
Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøperen skal regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i.
Det kreves normalt ikke mer av kjøperen enn at han går på en visning før han kjøper. Har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om undersøkelse, kan kjøperen heller ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

Generelt gjelder at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

5. Typiske feil og mangler som danner grunnlag for krav
Foruten forsinket levering vil følgende forhold typisk danne grunnlag for krav fra deg som kjøper:
• Sopp og råteskader
• Dreneringsproblemer
• Vannlekkasjer
• Fukt
• Feil ved det elektriske anlegget
• Støy og lukt
• Skadedyr
• Arealsvikt
• Håndverkerfeil
• Bygningen oppfyller ikke offentligrettslige krav
• Bygningen oppfyller ikke tekniske krav som gjelder for bygningen

Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale om du har spørsmål om dine rettigheter.